Hipotecas multidivisa y gastos de hipoteca

En los últimos años el Tribunal Supremo ha establecido como abusivas o nulas algunas cláusulas relacionadas a los gastos de hipoteca y a las hipotecas multidivisa, ya sea porque sus pagos se realizaron en condiciones nada transparentes, o porque sencillamente nunca debieron generarse los costos. Por lo anterior, actualmente es posible reclamar. Así que toma nota, porque te vamos a explicar todo lo que necesitas saber sobre ambos servicios de préstamo.

En los últimos tiempos, las demandas de cláusulas abusivas por parte de clientes insatisfechos no han parado de multiplicarse. Por eso entró en funcionamiento un plan de urgencia sobre cláusulas abusivas que estableció la especialización de 54 juzgados de primera instancia. Cada provincia y cada una de las islas de los archipiélagos Canario y Balear cuentan con uno para estudiar a fondo asuntos relacionados con cláusulas suelo, hipotecas multidivisa o gastos hipotecarios.

Hoy vamos a centrarnos en dos de estas cláusulas abusivas. Una de ellas es muy común en los contratos hipotecarios, y la otra es una modalidad de hipoteca en la que lo que cambia es la moneda. Hablamos de los gastos hipotecarios y las hipotecas multidivisas. ¿Te suenan?

Gastos de hipoteca

Si has firmado una hipoteca, tienes que saber que existen determinados gastos que tienes que pagar antes de firmarla y una vez te la hayan concedido.

¿Cuáles son los gastos de hipoteca?

Previos a la hipoteca

  • Tasación: la entidad financiera efectuará una tasación de la vivienda que se va a hipotecar para determinar su valor real. Esta valoración es obligatoria por ley y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España.

¿Cuánto se paga por este proceso? Entre 250-450euros.

Posteriores a la hipoteca

  • Comisión de apertura: pueden llegar a ser hasta el 2% del dinero prestado.
  • Notaría: estos gastos se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este precio está fijado por normativa y depende de la responsabilidad hipotecaria.
  • Registro de la Propiedad: honorarios fijados por normativa y generados cuando la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad.
  • Gestoría: el gestor es el que se encarga de realizar los trámites para inscribirse en el Registro de la Propiedad.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial.

De todos estos gastos de hipoteca, sólo y exclusivamente tendrías que pagar la comisión de apertura y el Impuesto de Actos Jurídicos. Los demás, puedes reclamarlos, ya que tenían que haber corrido por cuenta de tu entidad bancaria.

Es decir, tal y como apunta el Tribunal Supremo en su sentencia de 2015, las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo, son abusivas y, por tanto, nulas. A excepción del pago del Impuesto de Actos Jurídicos y la comisión de apertura, que sí deben ser pagados por el cliente.

Y de una cláusula abusiva en los contratos hipotecarios, pasamos a otra cláusula nula.

Casi el 100% de las sentencias en torno a cláusulas abusivas son favorables al cliente.

Hipotecas multidivisa

No hay tantos afectados como los clientes que han tenido que pagar sus gastos de hipoteca, pero, aun así, los afectados de las hipotecas multidivisa han perdido mucho más dinero.

¿El motivo? Las hipotecas multidivisa son aquellas en las que se presta el dinero en una divisa distinta al euro, como pueden ser los yenes, los dólares australianos o los francos suizos. El objetivo de todo era contratar una hipoteca en moneda distinta al euro, pero que en ese momento tuviera un valor inferior, para que el monto a pagar también lo fuese.

Este tipo de hipotecas se comercializaron sin informar debidamente a los clientes, clientes que no tenían un perfil financiero ni los suficientes conocimientos como para llegar a entender los posibles riesgos.

Y así pasó. Cientos de clientes cayeron en esta trampa en forma de hipoteca, sin pensar que la moneda en la que se había contratado la multidivisa, podía aumentar de valor frente al euro, o lo que ha pasado en los últimos tiempos: la estrepitosa devaluación del euro frente a otras monedas.   

Por eso, muchos de los clientes que contrataron, estuvieron meses en incluso años pagando únicamente intereses (porque además de fluctuar el valor del montante prestado, también fluctuaba el valor de los intereses).

Así que, si te has visto afectado por alguna de estas dos cláusulas, no lo dudes y reclama.